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紫岭国际VS天奕国际,谁是中山东区顶级CBD?

2017-04-20 09:03 来源:南方都市报 萧倩苑

  敏捷紫岭国际。南都记者 萧倩苑 摄

  天奕国际广场。南都记者 萧倩苑 摄

  自中山3月26日出台限购、限贷及限价等房地产调控政策后,一手住宅由于不少购房者未达到半年社保的要求而趋于冷静,二手房交易则由于受到限贷影响而热度也受到一定的影响。因此,不少还打算在中山购房的外地人把眼光投放到一手商业项目中,而原本一直受冷遇的商用型物业,近期被业界预测将有一个成交小旺季。

  在东区,有两个首期住宅区都成为了“城市样板”的项目,都陆续推出了商用型产品。虽然同属于中山路上的C B D核心商圈,甚至两个项目抬头不见低头见———二者地理位置几乎相似。但是在项目整体营造及产品的推出上,二者却有如此大的区别:背靠紫马岭千亩绿肺的敏捷紫岭国际更注重与生态的有机结合,营造新形态创意办公花园;而扼守长江路与中山路交通关口的天奕国际广场则更倾向于营造纯商务空间。你更喜欢怎样的办公环境呢?

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  综合对比

  敏捷紫岭国际背靠紫马岭千亩绿肺

  开发商:敏捷地产

  地址:东区中山五路82号(即东区办事处正对面)

  主推产品:目前主推30-234平方米街区商铺,53-106平方米跃式公寓产品即将推售。

  价格及近期优惠:商铺均价约22000元/平方米,跃式公寓即将接受诚意登记,价格待定。

  记者踩盘:

  商务产品见得多,但是花园级别的,老实说还真没多少个。在中山,商务区的龙头在东区,东区素以“中山路———博爱路”为东区商务区集聚地的主干道。其中,东区还因为良好优美的生态环境、优质均衡的教育资源和高素质住宅被中山本地购房者津津乐道。

  占地面积超过88.5公顷的紫马岭生态公园周边的地块项目,一直被视为开发商的热门争夺地。实际上,在此前2月份的土地拍卖中,东区一靠近紫马岭生态区的商住地被拍出历史新高。同时,开发商对这一中山城区内仅存不多的大型生态区重视程度之高,从名字上就可见一斑———在东区有两个大型商务综合体,就是以紫马岭作为项目名称的。

  创新的花园式办公空间

  敏捷地产的紫岭国际是其中之一。作为该地产首度进军中山主城区的项目,该项目的野心从产品位置及项目布局上就可以窥见一二:项目占地面积接近300亩,建筑面积达95万平方米,可以说集合了住宅、写字楼、公寓、商铺、商业街、商务型创新会客厅等产品,这类做法已经非常少见。紫岭国际一期以住宅为主打,只有少量的公寓项目,而且推出后很快售罄。时隔1年多,才重磅推出二期的纯商务型产品。

  与1期以住宅为主打不同,二期所有的产品都是商业性质。项目二期总占地面积约40068平方米,建筑面积84203.37平方米。二期主要由2幢16层的商务公馆、7幢商业街区和34幢生态办公写字楼组成。与像利和广场等目前主流商业商务区布局不同的是,紫岭国际之所以显得独一无二,就是因为来源于毗邻紫马岭生态公园而独创的花园式商务办公空间,可谓是非常创新的。

  就像它的广告语一样,创意很重要。只是冷冰冰的水泥幕墙、或者是反射阳光刺眼的玻璃,容易让长期在此间上班的白领一族出现审美疲劳,更何况,绿色生态建筑将成为未来主流。

  从二期的项目规划图中可以发现,外区主要以风情商业街及高层公寓展示为主,里面则以低密度的商务会客厅产品为主。这样的做法有着明显的好处———一方面,规避了商务写字楼这样清一色密集的“向天”发展的高密度规划,该项目有着商务区罕见的低密度,这使得项目整体的视觉将非常舒适;另一方面,错落有致的做法让公寓直面紫马岭公园,享受大生态及商务会客厅的生态空间,商务会客厅的绿色灵动反哺项目的整体形象,与紫马岭相得益彰。

  投资可选小面积跃式公寓

  由于企业会客厅前期已经开售,大面积的设计更适合大型公司,而对于小型创业者,甚至是目前还急于购买中山物业的投资者来说,小面积的跃式公寓无疑是更好的选择。约53-106平方米不等的做法可满足从小至大的办公需求。该公寓最自豪的做法是,5米挑高的跃式设计将是大大提高空间利用率的“大杀器”:若更喜欢挑高的空间,那么则可以维持原状不变;若追求紧凑实用,那么中间隔断多一层的做法更值得参考。尤其对于初始创业的青年领袖来说,更多的使用面积甚至意味着可以暂住其中更高效地开拓事业。

  在同区域中,这样位于核心商务区,还能享受政商资源和生态资源的跃式公寓屈指可数。这也是紫岭国际最值得期待的地方。

  2

  综合对比

  天奕国际广场毗邻长江路与中山路交通关口

  开发商:中山市展盈房地产开发有限公司

  地址:东区中山六路与长江路交会处

  主推产品:第三期“丽兹公馆”40-50平方米商务型公寓及少量二期洋房单位和商铺

  价格及近期优惠:丽兹公馆均价15000-18000元/平方米不等,洋房均价16000-18000元/平方米不等。公寓目前可打两个9.9折,并接受10年托管。

  记者踩盘:

  与紫岭国际相比,天奕国际广场无疑是走传统的商务范。该项目的规模虽然不及前者,但也可以说得上麻雀虽小五脏俱全。前两期发售的住宅几乎已经售罄,仅剩下少量单位。住宅区域与商务区域完全分开,有别于盛景尚峰的做法。

  产权时间相对较长

  商务区中,以公寓、地标式的写字楼和酒店为主,底下配以商铺、商业街的产品形式。由于项目占地不多但体量和产品足够丰富,因此可以预见项目的容积率较高,与紫岭国际走上了截然相反的路线。

  而目前发售的第三期丽兹公馆,也是属于纯商业类别的公寓项目。不过,有别于其他公寓项目的使用年限多定格在40年左右,该公寓最大的优势是号称70年的产权。实际上,项目地块从2003年被拿下,到现在已经14个年头,加上预计3年的整体建设时间和3年的托管时间,也就只剩下50年的产权时间是属于投资者自由使用。但即便如此,该项目的产权时间相对不少项目而言,可以说是一大优势。

  与永旺等签约,配套亮眼

  该公寓号称的10年托管,实际上是这样的做法:前3年开发商给出6%、6%及7%的资产回报率,也就是共有19%的优惠折扣,在购买房产时可以直接抵扣房款,但3年内资产运营管理权属于开发商;而随后的第4年开始至第10年,这7年的时间可以委托给开发商统一托管对外招租,开发商占有1成收益,剩余9成收益归购房者所有,也可以由购房者独立运营,所有收益属于购房者所有。这样的做法类似一线城市的托管管理,但需缴纳一定的托管费用。不过,这样的做法并不代表开发商在后继运营中保证一定顺利承租出去。

  不过,即便是这样,该项目还是具有较大的吸引力,主要来源于与目前东区住宅楼价的横比上。记者留意到,目前在该项目附近区域的住宅高达1.5万元/平方米以上,而且一手房非常稀缺,二手房的挂牌价则已经接近2万元/平方米。该项目的公寓价格在扣除19%的折扣后,价格与一手住宅的主流价格大抵持平,加上物业管理费只需要3元/平方米·月,这样的做法实际上与住宅无异。不过,与购房者主流希望相比,项目的公寓还是选择了平层的做法,并不能通过小复式的做法增加使用率,只有部分单位能通过阳台等赠送面积增加使用率,不得不说是一个遗憾。

  值得一提的是,该项目早些时候已经与永旺(吉之岛)商超顺利签约,签约期10年,加上未来还即将招纳知名酒店等,毗邻BR T站等优势也是该项目的亮点。

  分歧终端机

  (在选项前面打钩,哪边钩多就买哪边吧)

  敏捷紫岭国际

  □希望办公的时候都能呼吸一口新鲜口气

  □有密集恐惧症

  □有较强的畏高症

  □追求面积实用度,与舒适感并存

  □更喜欢一盅两件,工作也需要寄予一点小情趣

  □爱散步跑步等运动,是锻炼主义者

  □有事没事去三溪村做一回小清新

  □有车,去哪都不愁

  □购物更喜欢去小店

  □愿意学习各个不同行业的新事物

  天奕国际广场

  □传统商务区才能满足我的需要

  □没有密集恐惧症

  □喜欢君临天下的感觉

  □够用就好,不刻意追求使用面积

  □自诩铁血工作狂人,工作就是最好的消遣

  □更喜欢宅在家里办公,连吃饭都是叫楼下外卖的

  □还是更喜欢便利的生活,例如逛街吃饭看戏

  □没车,有BRT也不用愁

  □超市爱好者

  □专营一项事业更好些

 

 

编辑: 朱晓宇
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