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周边区域“三价合一”,对中山楼市影响几何

2018-04-20 09:44 来源:南方日报

“三价合一”相继在深圳、东莞落地后,珠海也有媒体报道称,目前包括四大银行在内的大部分银行已自行实施这一政策。“三价”即银行贷款评估价、网签备案合同价、房管局评估价。按过往的市场惯例,这三个数字并不统一,也因为这种不协调,给了“阴阳合同”“高评高贷”等乱象以操作空间。“三价合一”就是让二手房交易中的所有价格统一,各家银行在办理个人住房贷款业务时,以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数为审核依据。

业内人士分析,“三价合一”增加了购房成本,周边区域纷纷跟进。虽然这一政策并未在中山执行,但其作用已经逐渐显现。一季度的中山楼市略显平淡,但随着“三价合一”政策的实施,“外地客”的身影再次活跃在中山楼市。

●伍杰

一季度部分项目尝试降价

“吆喝的人多,入手的人少。”位于东区库充的巨泽中介销售人员汤瑞告诉笔者,2018年以来,中山楼市较为平淡。这种不温不火的状态是由多个因素共同“熬”成的:网签名额有限,排队等候的队伍越来越长;银行贷款利率上涨,首套利率最高上浮30%;此外,开发贷受限地产商获得现金流的渠道亦有收窄。在这样的市场环境下,一季度部分项目开始尝试调整价格,有楼盘以“内部特价”的名义卖起了特价单位。

日前,有读者在公开平台反映,西区中泰上境推出少量特价单位,价格非常“惊人”,毛坯价8000元/平方米。从位置上说,中泰上境虽然贴近沙朗,算是城区边缘,仍可算作“市区房”。去年7月,首次开盘时价格最低都要接近9000元/平方米,随后价格不断上涨,此前在部分房产网站上的对外价格一度高达1.1万—1.3万元/平方米。对比最高峰时期,这些房源的折扣在20%以上。对比城区其他区域动辄15000元/平方米的一手住宅叫价,中泰上境的价格十分吸引。

4月18日,一篇题为《备案价高达28330元/平!》的文章被热转,该文列出20多个项目的最高、最低备案价以及实际在售价,引起激烈评论。比照该文章上的实际售价以及同项目一年前的数据,可以发现不少楼盘其实并没涨价,甚至略有下调。

以传盛东方名都为例,该项目位于全市最热门的路段之一中山六路上,隶属东区,周边有实验中学、紫马岭公园等优质教育、生活配套。去年3月,该盘起售价18000元/平方米,现时的起售价是17500元/平方米。虽然备案最低价是27335元/平方米,但并没有市场参考意义。从实际情况分析,该盘属于中小型项目,销售时间超过一年,在价格变化不大的情况下仍有货源,说明市场反馈并不算火爆。

又以南朗镇的雅居乐山海郡为例,该盘去年因为销售状况良好,屡次被成为“日光盘”“时光盘”,最高叫价超过18000元/平方米。对比同期售价,一年间变化无几,现时则维持在15500元/平方米左右。

值得一提的是,有从业者告诉笔者,因为网签名额有限、价格收到限制,不少开发商为了加速回款、增加现金流,除采取降价销售外,为了顺利通过网签往往会增加首付甚至一次性付款的方式来获取更多现金流,目前东区内叫价在20000元/平方米以上的新盘有不少按照这种方式操作。

据了解,由于政策原因,不少楼盘无法按照实际销售价格通过网签备案,目前不少网签合同正在等待审核。按照目前实施的政策,网签备案的限价是8000元/平方米,相对目前镇区1万元/平方米、城区1.2万—1.5万元/平方米起步的楼盘而言,显然无法顺利通过网签。

临深片区再现“外地客”身影

虽然利率上升、贷款难、交易少,价格滞涨……但据此判断中山房地产市场将“冷淡”言之尚早。

近期,部分深圳客正因为受到深圳“三价合一”的影响“回流”中山。部分楼盘因此开始适量调节价格。临深片区的标楼项目万科柏悦湾,去年底为冲击销量一度推出14500元/平方米起的特价房,近期上调后的价格是20000元/平方米。周边楼盘有销售人员表示,去年下半年火炬区受限购限价政策影响较大,大部分项目采取降价销售,人气却仍显不足。从本月开始,一度消失的深圳客重新出现,接连两个周末迎来不少自驾过来的深圳客。

除“深圳客”外,“香港客”的身影近期也频繁现身中山。4月14日,火炬区大盘金色年华与香港著名房地产服务商戴德梁行签约合作,宣布引进戴德梁行的物业管理服务。当日,在销售中心现场,笔者看到有几批英文与粤语交叉使用的香港买家在咨询楼盘信息。

虽然目前金色年华推出的仅是住宅产品,港人限购,但不排除后续政策调整后他们有入手的可能性。有市场人士反映,目前,港人在中山出手最多的产品是不在限制范围内的商住公寓。此前,中山港口镇一个公寓项目开盘一个月销售400多套房,其中五成左右是香港客。

合富研究院高级分析师谢仲娟认为,中山楼市目前因为调控导致整体较为平淡。“部分项目调价、部分住宅在销售时首付要求大幅提升,不过,整体的中山楼市没有出现太大变化,更多的是平稳过渡。”谢仲娟认为,支撑楼价上升有两个动态因素,一是城市自身的发展,二是房屋销售对象即客源的增加。调控政策实施后掐断了“外地客”,这是中山楼市保持稳定的主要因素。

编辑: 朱晓宇
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